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2026 年 10 月 19 日，深圳市公安局经济犯罪侦查局联合深圳市地方金融管理局发文，警示以「RWA 房产代币化」「区块链存证」为包装的高收益骗局，并给出明确法律定性：根据现行监管规定，境内以 RWA 名义开展的融资活动均属非法金融活动。这条警示的规范价值，不在于一个新骗术被曝光，而在于它把「技术可验证」与「合法合规」之间那条最容易被混淆的界限划了出来——而这条界限，恰恰是真实 RWA 项目与诈骗项目之间的分水岭。
5 点摘要
- 2026 年 10 月 19 日，深圳经侦联合深圳市地方金融管理局发文，警示「RWA 房产代币化」「区块链存证」新型骗局。
- 监管明确定性：境内以 RWA 名义开展的融资活动均属非法金融活动，虚拟货币不具有与法定货币同等的法律地位。
- 典型案例：一名互联网产品经理投入 10 万元「国内房产 RWA 首单」，宣称年化 18%–24%，3 个月后平台停止兑付、底层房产无任何产权登记、对方失联。
- 核心判断：合约地址、公司注册号仅能证明代码与主体存在，不能证明底层资产真实存在，也不代表具备金融业务资质。
- 「技术可验证」不等于「项目合法合规」，混淆二者正是此类骗局的核心手法。
一、发生了什么：一条来自经侦的官方警示
据深圳市公安局经济犯罪侦查局发布的风险提示，不法分子正以「RWA 房产代币化」「区块链存证」等新概念包装高收益投资，通过提供真实存在的智能合约地址、公司注册文件及所谓第三方托管协议来增强可信度。经侦指出，这些材料仅能证明代码存在、主体已注册，既不能证明底层房产真实完成产权分割，也不代表具备金融业务资质。
披露的案例颇为典型：一名互联网公司产品经理在 Web3 交流群中看到所谓「国内房产 RWA 首单」项目，对方宣称 1 万元即可持有碎片产权、智能合约自动分红、年化收益 18%–24%，并出示了真实存在的合约地址、公司注册文件与第三方托管协议。该产品经理投入 10 万元，前期每周正常收到分红，随后追加投入；3 个月后 App 以「系统升级」为由停止分红，经查询，相关房产并无任何产权分割、信托或共有权登记记录，对方随即失联。
二、为什么「技术可验证」不等于「合法合规」
这起案例暴露的是一个结构性问题：诈骗项目借用了 RWA（真实世界资产代币化）的叙事，却抽空了 RWA 赖以成立的合规内核。真正的 RWA 项目，其价值锚定于底层资产的真实存在与可执行的法律权利——一套房产代币化产品，其合规基础是产权完成分割登记、代币持有人的权益有信托或共有权等法律安排支撑、发行方具备相应的金融业务资质。
而诈骗项目恰恰只保留了「技术外壳」：合约地址可验证，只说明智能合约这段代码在链上存在且可调用；公司注册号可查询，只说明该主体完成了工商登记。两者叠加，也推不出「底层房产真实存在」「产权已分割登记」「发行方有金融资质」这三项结论。经侦的提醒一针见血：应警惕将「技术可验证」等同于「项目合法合规」。这正是链上技术特性与法律事实之间的认知鸿沟。
三、境内 RWA 融资的法律红线
更关键的是经侦给出的定性：根据现行监管规定，在境内以 RWA 名义开展的融资活动均属非法金融活动。这一表述划定了红线——无论包装成何种技术概念，只要在境内面向公众募集资金、以代币或碎片产权形式承诺收益，即落入非法金融活动的范畴。
同时，经侦重申，虚拟货币不具有与法定货币同等的法律地位，任何代币发行融资、虚拟货币交易炒作均不受法律保护。这意味着，投资者在境内参与此类「RWA 代币化」投资，不仅面临本金损失，其所谓「分红」「收益」亦不受法律保护，事后维权的法律基础相当薄弱。
四、对真实 RWA 项目的合规启示
- 底层资产是合规的起点：真实 RWA 项目必须能证明底层资产真实存在且完成产权分割、信托或共有权登记，仅有合约地址和注册号远远不够。
- 金融资质不可替代：面向公众的融资与收益承诺，须取得相应金融业务资质；「技术去中心化」不能豁免金融监管。
- 技术与法律的边界不可混淆：链上可验证解决的是「信息真实性」，解决不了「权利合法性与主体资质」——两者是不同层次的问题。
- 跨境合规仍是现实路径：境内以 RWA 名义融资属非法，合规的 RWA 落地应转向持牌法域（如香港 SFC 对代币化证券的监管框架），在牌照与真实资产托管的双重约束下运行。
对于合规从业者，这条警示的另一层价值在于：它用一起真实案例，把 RWA 的「合规内核」从技术叙事中剥离出来。真项目与假项目之间，隔着的从来不是代码，而是产权登记、信托安排与金融牌照这三道必须真实存在的法律事实。
本文基于深圳公安经侦官方风险提示（2026-10-19，经 Foresight News 报道）撰写。
